告别沙发经济，迎接线下狂潮：三大REITs如何掘金5000亿美元的线下娱乐市场？

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赌场、影院、水上乐园背后的投资机会：三只高分红REITs全解析

随着人们越来越渴望获得无法在家中复制的体验，他们想要在大银幕上欣赏大片、享受水疗放松时光、约朋友去保龄球馆聚会，或者前往赌场小试身手。在过去的四分之一个世纪里，这类“体验型消费”支出稳步增长，消费者不断追求新的冒险与乐趣。

上述这些体验有一个共同点：它们都需要一个能提供难忘回忆的线下物理空间。越来越多致力于打造此类体验场景的企业意识到，他们无需亲自拥有这些场地也能为消费者提供优质服务。这使得他们更倾向于与房地产公司合作，由后者持有不动产资产，从而释放出更多资金用于扩张业务。

目前，仅美国就拥有约 4000亿美元的运营商自持赌场物业，以及超过 1000亿美元的其他体验型不动产。这一庞大市场正为专注此类资产的房地产投资信托基金（REITs）打开扩张大门，并通过稳定的租金收入助推股东分红增长。下面我们来看三家正从这5000亿美元机遇中受益的REITs公司。

EPR Properties：体验型不动产的先行者

EPR Properties（NYSE: EPR）是体验型房地产投资的先驱。在过去25年间，该REIT构建了一个多元化的资产组合，目前在美国和加拿大拥有超过330处体验型物业，出租给 200多个租户。

EPR的收入来源包括：电影院（占收入的38%）、餐饮与娱乐综合体（24%）、景点和文化场所（13%）、健身与健康设施（8%）、滑雪度假村（7%）、特色住宿（2%）以及博彩类场所（2%）。此外，公司还持有少量教育类物业（如幼儿园与私立学校），但正在逐步出售相关资产以将资本回收并再投入到体验型项目中。

公司计划每年投入 2亿至3亿美元于新增体验资产项目。比如，在2024年第一季度以 1430万美元收购了Diggerland USA，这是一座全美唯一以施工主题为特色的游乐与水上乐园。此外，公司还通过资助新建或改造项目参与投资体验型场所，例如近日首次涉足高尔夫领域，出资建设佐治亚州一家私人高尔夫俱乐部。目前，公司已有 1.48亿美元的项目储备，承诺在未来两年内投入。

按照当前的投资节奏，EPR的每股运营资金（FFO）有望实现每年3%至4%的增长，这也将支撑其分红以类似速度递增。目前，EPR按月派息，股息收益率高达6.7%。

Realty Income：稳健多元的行业巨头

Realty Income（NYSE: O）是市场领先的多元化REIT，其投资组合涵盖零售、工业、博彩及其他类别。其中，在零售物业中，健康与健身类设施占4.3%的年租金收入、电影院占2.1%、娱乐物业占1.8%，同时还有3.2%的收入来自博彩类资产。

该公司自2022年起进入博彩市场，通过与永利度假村的 17亿美元回租交易收购了Encore波士顿港赌场度假村，次年又投资 9.5亿美元于拉斯维加斯Bellagio酒店（其中3亿美元为股权投资，6.5亿美元为优先股权）。

Realty Income之所以进入博彩领域，是看中了 4000亿美元的美国博彩不动产市场机遇。

随着租金收入持续增长，该REIT的月度分红也稳步提升，目前股息收益率为5.8%。

Vici Properties：从凯撒集团衍生出的体验资产王者

Vici Properties（NYSE: VICI）成立于2017年，由凯撒娱乐集团将其大部分不动产资产分拆而成。在随后的几年中，公司不断扩张，如今已拥有全球领先的博彩、酒店、健康、娱乐和休闲体验资产组合之一。

目前，Vici持有 54处博彩资产及 39处其他体验类不动产，包括38家保龄娱乐中心（出租给Lucky Strike Entertainment）以及位于纽约的Chelsea Piers体育与娱乐综合体。公司还与多家体验资产开发商建立合作关系，如Great Wolf Resorts、Cain International、Cabot及Canyon Ranch。

Vici采取与经验丰富的资产运营方进行“双赢式战略合作”的模式，这通常为其带来持续性的投资机会。例如，公司近期与Cain International建立战略合作，首个合作项目是对比佛利山一处地标性高端混合开发项目提供 3亿美元夹层贷款，该项目将包含Aman酒店、奢侈品牌零售与高端餐饮区以及植物园。

这一战略为股东带来了丰厚回报。Vici自成立以来已连续七年提升股息，其年复合增长率达 7.4%，目前股息收益率为5.5%。