从破产风波中走出，Medical Properties Trust迈入业绩修复新周期
过去几年对Medical Properties Trust（NYSE: MPW）及其投资者来说可谓举步维艰。
这家专注于医院资产的房地产投资信托基金（REIT）接连遭遇租户违约与利率飙升的双重打击，最终被迫两次削减股息。然而，随着一系列应对措施逐步见效，公司似乎终于迈过了至暗时刻。我预计，这家REIT将在今年年底前开始恢复股息增长，进一步增强其目前已高达7%的派息吸引力。
正在修复的财务体系
过去两年，Medical Properties Trust的两大核心租户相继申请破产，对租金回收造成严重冲击，连带影响了现金流状况。更雪上加霜的是，美联储激进加息，使公司在债务再融资方面面临更大难题。
为渡过这场危机，公司采取了多项关键措施：除了两次削减派息，还出售部分医院资产以偿还债务，显著减轻了资产负债表压力。这些举措让公司得以陆续完成部分债务再融资。例如，去年5月，MPW以旗下多家英国医院资产为担保，完成了一笔8亿美元、为期10年的贷款。同时，今年还成功完成了一笔25亿美元的高级担保票据发行，用以偿还截至2026年到期的所有债务。
在租户方面，公司也已经处理完最大租户的破产程序，并重新掌握对该租户此前租赁的多数物业的控制权。当前，大部分资产已重新成功出租。
触底反弹在即
受资产出售和租户破产影响，Medical Properties Trust近几年租金收入持续下滑。然而，随着财务重组完成及最大租户问题解决，租金收入已经趋于稳定，并有望重拾增长。
在2024年第一季度，公司收回的破产租户物业中大多数已开始重新计租，当季录得租金收入400万美元。这些物业租金将逐步提升，预计到2024年第四季度将达到2300万美元的季度水平，相当于年化9000万美元，并将在2026年10月稳定至年化1.6亿美元。
除此之外，公司其他物业租金也因合同中设定的通胀调整条款而持续小幅上涨。今年一季度，公司整体租金实现了加权平均2.3%的年比增幅。
公司预计，当所有新租户全面投产并开始正常支付租金后，其年化租金收入将超过10亿美元。如果公司能顺利解决另一起租户破产案件，并开始回收来自哥伦比亚医院的抵押贷款偿付，该数字还有进一步上行空间。
正如CEO Edward Aldag在第一季度财报中所说：“Medical Properties Trust已具备通过现有物业组合推动盈利增长的良好基础。”他同时指出，公司目前也处于“资本获取能力恢复和盈利性再增长的有利时点”，未来有望实现“可持续增长的派息及其他股东回报”。
这些言论也正是我认为公司将在未来恢复股息增长的依据。尽管目前具备立即提升派息的条件，公司可能仍会选择观望数月，以验证市场恢复状况，再逐步重建股息体系。无论哪种路径，我预测该REIT将在今年年底前恢复派息增长。
7%收益率仍具吸引力
随着公司核心问题基本解决，Medical Properties Trust未来数月内提高目前7%收益率的可能性显著提升。对于寻求稳定、可持续且具备增长潜力的收益型投资者来说，这无疑是一个值得关注的机会。作为全球规模最大的医院房地产投资平台之一，其资产质量、现金流能力及派息修复逻辑，或正在形成中长期配置价值。
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