月月派息、年年加码：Realty Income凭什么成为长线投资者的最爱？
“股息之王”Realty Income：高息、稳健与被低估的长期价值
顶级股息股并不总是市场的绝对赢家，它们的最大优势在于持续稳定的被动收入。通常情况下，股息收益率与股价的潜在涨幅存在某种反向关系——收益率越高，股价增长潜力往往越低。
然而，Realty Income（NYSE: O）却是少数兼具高股息和强劲表现的例外。作为一只历史悠久的分红股，它不仅提供慷慨的收益率和卓越的分红记录，即便在房地产市场低迷的背景下，仍在今年跑赢大盘——而且这一成绩还是在不计其著名股息的情况下取得的。
超跌与低估的机会
Realty Income 是一家房地产投资信托（REIT），此类公司持有并出租物业，并将至少 90% 的盈利以股息形式分配给股东。目前，它是全球最大的 REIT 之一，拥有超过 15,600 处物业。
其盈利模式十分清晰：不断通过收购小型 REIT 扩张物业组合，并签订长期租赁合同以锁定现金流。但该模式也高度依赖融资能力和利率环境。当利率处于高位时，收购与扩张的盈利性和可行性会受到冲击，这导致市场情绪低迷，Realty Income 的股价仍较历史高点回落约 25%。
然而，随着利率开始下行、经济展现出韧性，市场对优质房地产股的态度逐渐转暖。尽管承压，Realty Income 在 2025 年第二季度仍录得每股调整后运营资金（AFFO）1.05 美元，与去年仅差 0.01 美元，同时上调了全年 AFFO 指引。
在估值回落的情况下，这只股票愈发显得物有所值，聪明的投资者已开始趁机布局。如今，Realty Income 股价的表现已超越大盘——无论是否计算股息。
可持续的商业模式
Realty Income 主要是一家零售型 REIT，目前在 91 个行业中服务约 1,600 个租户。其客户大多为大型、知名且稳健的零售连锁企业，公司依赖长期租约构建稳定的经常性收入来源。
虽然公司长期强调与必需品零售商合作的优势，但近年已逐步拓展至其他行业，从而提升了 租户和行业的多元化程度。其前三大租户分别是 7-Eleven、Dollar General 和 Walgreens，便利店与杂货零售约占租金的 20%。但在前十大租户中，还包括 Life Time Group Holdings 和永利度假村（Wynn Resorts），英国超市巨头 Sainsbury’s 则位列第 11。
未来增长空间依旧广阔。管理层指出，目前可租赁物业市场规模约 8.5 万亿美元，而随着公司切入数据中心等新领域，其可触达市场规模将进一步扩展至 14 万亿美元。
无可匹敌的股息吸引力
Realty Income 已连续 55 年派息，并坚持 按月支付。更令人瞩目的是，公司已连续 111 个季度上调股息，几乎无出其右。
通常而言，这类分红稳定的股票往往难以提供高收益率，其吸引力在于可预测性和长期可靠性。但 Realty Income 当前股息率高达 5.4%，是标普 500 平均水平的 3 倍以上，既兼具高收益率又有坚实的分红记录。
如果利率继续下行、房地产市场回暖，Realty Income 将具备更强的能力为股东创造长期价值。尽管房地产周期注定伴随波动，但对于长期投资者而言，这只股票无疑是优质高股息标的的代表。
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