美国房地产巨大谎言 —— 消失的“房”; 华尔街把钱投哪里了？避开中国是共识

阿吉今天看了一位从业20年的房地产分析师，对于美国当前房市现状的看法。这位分析师就是Melody Wright。她自己开车跑了美国多个城市，发现了官方数据之下，不为人知的现象，也正是因为这些的发现，让她认为未来即将到来的房地产危机，可能要比金融危机还严重。那么她为什么会这样认为呢？我们马上来看一下。

Wright首先否认了当前关于房地产市场最主要的假设，那就是房屋短缺。她表示，整体来看，可能看不出来，但是美国房屋短缺的部分，只是中产阶级付得起的房子。那些针对有钱人的房子完全供大于求。随后她指向全房地产美经纪协会NAR的研究说，现在全美只有23%的房子是中产阶级付得起的，而五年前，这个数字是50%。NAR把中产定义为，年收入7万5美元的家庭。

Wright说，过去我们建了太多房子了，特别是公寓楼和投机房。这些很大程度上是为了应对疫情后，居家办公爆发出来的大量需求，比如短租。我在二月的时候，跑了纳什维尔、夏洛特城、跑了奥斯丁、奥兰多等多个城市，发现怎么会有这么多地在开发，一排接着一排，而我们的官方数据却没有反映这一点。而且几乎所有的房子价格都给那些超有钱的人，似乎好像有无数的富人。你会看到一大片奢华的小区，但却是空置的。一片片假装有人住的投机房。

这里面需要给大家解释一下什么叫投机房。投机房英文叫Spec Home，是开发商在不知道有没有买家的情况下，先开发的房子，和我们熟悉的楼花不同。这些房子通常是为了应对一些临时或者突发的需求，整体的内部结构和装横也会更加的标准普通。

Wright说，很多这些投机房都是小型施工队做的。他们并不会参与各种官方和行业的调查，所以我们在数据上是看不到的。而本身现在官方数据的回复率就很低，你再加上疫情那个时候的各种延迟。就算是疫情之前，比如洛杉矶的建造许可办公室，有一些记录可以花一年才被统计进去。而我最新才了解到更离谱的。很多开发商在把房子卖出去之前，不把它定义为完工，也就是说房子建好了，但是空在那里，从官方的统计上它们还属于在建房屋。Wright的主要意思是，很多市场上正在供应的房子，因为这些开发商做的手脚，导致官方数据并没有被记录下来，因此真实的房屋供应被大幅低估。

她举了一个例子：夏天的时候我去德州奥斯丁的远郊。原本亚马逊是要在那里建仓库的，但后面就取消了。结果我就看到了一排排的投机房在那里。我问了当地酒店的人，他们都以为这些房子卖了，但是那里显然没人住。施工队会偶尔在门口停车，偶尔把垃圾桶拉出来，假装有人在住。我也问了我业内的一些朋友。他们说，有一些地区的经纪，不管三七二十一，随便抓个人，只要先签了合同，达到销售业绩再说。另外，从公司的角度，如果房子建好不开售，那么会计上你就不需要认库存，在纸面上就是块地。而且这样的情况在年底比较普遍，公司只需要对地缴税，并不需要对房子缴税。他们可以把这些建造成本藏在各种运营花费里面，你也不知道它建了没有。

而现在挂牌销售的房子数据也是有问题的。Wright说，之前有一个新闻说，一个小区的房屋保险涨价了，导致屋主们全部冲进物业楼里，说这样付不起，只能卖房，把警察都叫过来了。结果我看了一下Realtor的网站上，只有10几套在卖，然后我在跑到当地，结果就发现应该有上百套，有些房子还一些房子挂在了Facebook上。屋主本身自己也想藏，不想让人知道，这又进一步压低了真实的房屋供应数据。

Wright更是强调，不只是屋主，像黑石这样的大集团，绝大部分的机构现在都在卖，但不想让你知道。他们也知道如果大量的供应出现的话，房价会暴跌，所以它们减值一部分，兜售一部分。现在感觉大家在期待软着陆之后，房子的需求会上来。但如果上不来的话，有了08年的经历，大机构都觉得政府会兜底，没有人在乎。

不知道大家听完是什么感触呢？阿吉也无法验证Wright所说的话的是真是假。如果有在美国这些城市附近的观众，可以在下方留言。但如果所言为真，那么未来房地产的风险不容小觑。历史上，房地产是衰退当中，最先垮的。Wright说，最早11月份，我们或许就会开始看到一些开发商暴雷的头条。我们拭目以待。

华尔街把钱投哪里了？避开中国是共识？

我们来看看投资者的变化。进入9月，大资金都把钱放在哪里呢？这又反映了他们对于未来有什么判断？能不能给我们一些指引的作用？我们一起来看一下。

根据美国银行在上周做的调查，绝大部分的投资者还是相信软着陆的预期。有74%的受访者认为，美国会软着陆或者不着陆，只有21%的人认为会硬着陆，进入比较有深度的衰退。不过，有意思的是，软著路的预期也有强弱之分。美银发现，在软着陆的预期下，投资者却比以前更加悲观了。有53%的人预计未来12个月的经济会更加疲软，这个比例要比八月高了8%。也就是说投资者认为，虽然美国不会进入衰退，但是四季度和明年的经济增速，会比之前预想的要低。这一群被调查的投资者总共掌管着6000多亿的资金。

他们认为未来最大的风险，是高通胀让美联储和其他央行保持鹰派。这个风险的占比有40%。这也就意味着明天的CPI数据很重要。如果通胀持续下行的趋势能够保持住，投资者对于这部分风险的担忧也会逐渐减弱。下面这张图是美联储传声筒Nick总结的现，在华尔街各大投行对于CPI的预期。可以看出，机构们都认为名义CPI会环比上涨0.6%左右，全年同比涨幅为3.6-3.7%，而核心CPI则预计会环比上涨0.2%，全年的同比为4.3%。这里最为关键的还是核心通胀的环比涨幅。根据之前不少美联储官员发出的信号，如果核心CPI的增长能够保持在0.2%，那么未来大概率不用再加息了，只需要保持高利率，让紧缩自己发挥效果，通胀就能够回落到目标。

但更有意思的是，这些大资金的持仓变化似乎有些口是心非。调查发现，虽然上面的采访反映对于未来的经济更加悲观，但股票的仓位不减反增，和上月相比增加了7个百分点，现在已经是去年四月以来的高点了，只是比重依然比正常水平低了3%。现金仓位也增加了7个百分点，现在已经超过正常水平的27%。这个增幅也是去年9月以来最高的。而债券的仓位则下滑了6个百分点，现在债券已经低于正常水平1%了。这里稍微解释一下所谓的正常水平。这个水平并不统一。各个基金经理都会对基金中，大类资产规定一个比例。这能够区分基金的风格，也能够做到更好的风险控制。举个例子，某个基金规定，股票占比50%，债券占比40%，现金占比10%。如果我对于不看好未来的股票，那么我可能我的股票占比就只有40%，而现金占比变成了20%。这就是所谓的股票比正常水平低10%，现金比正常水平高10%，英文分别为underweight 10% stocks and overweight 10% cash。但我觉得这个中文翻译并不是很好，如果我们有观众有更好的翻译，欢迎在下方留言。

从这个持仓变化，我们可以知道，整体而言，大资金对于未来的市场还是相当谨慎，风险资产都低配了，而现金高配了。只是对于未来股票的悲观程度降低了，所以选择加仓。而对于债券减仓则似乎在反映，对于未来更高的利率预期。但在调查中，有69%的人认为美联储会降息，是08年以来的高点。这就有点矛盾，降息是利好债券的，那为什么投资者反而选择减仓呢？阿吉猜测应该是相对收益的原因。在软着陆的预期下，高利率会保持的更久，未来降息的幅度也会小，所以虽然利好债券，但收益不会很高。然而这个时候，如果软着陆来临，企业盈利反弹，那么股票的回报相对于债券还会更高。

还有一个趋势非常值得思考。那就是投资者们对于中国的判断。美国银行说，避开中国已经成为了基金经理们的共识。这就导致新兴市场的配置，从高点的超配34%，下滑到了这个月的9%。而流出的资金基本上都跑到了美国，导致美股的配置因此大涨了29%。图中是投资者们对于中国经济预期的调查。所谓的0%就是是指，认为中国经济会变好和认为经济会变坏的人相互抵消了。而在今年2月，认为中国经济会变好的比例超了78%。随着时间的推移，越来越多的投资者怀疑，中国还会不会推出任何大规模的刺激政策，这些刺激又会不会有效果。在如此分裂的市场里面，出现这样的共识还是有一些意外。