美联储传声筒：软着陆能成功吗？深陷泥潭的商业地产缓过来了？

上来，我们今天先来关注一下美联储传声筒Nick的一篇文章。软着陆能成功吗？为什么说软着陆不仅十分困难还有运气成分呢？他列举出了未来面对鲍威尔和美国经济的四个风险和他们需要的运气。我们就一起来关注一下，这些风险和运气是什么？又对我们的投资有什么影响。

Nick表示在90年，01年和07年衰退的前夕，很多的投资者、华尔街分析师和经济学家们都认为美国即将完成软着陆，结果后面如何，就不用多说了。同样，这个夏天历史的规律似乎又在悄悄重现。通胀下来了，经济也降温了，但消费依然坚挺，失业率也保持地很低。这样的组合就又激起了这些人的乐观情绪，也是引发股市上涨的重要原因，包括美联储自己也不认为衰退会来了。可是真的会这么顺利吗？起码现在公认的软着陆仅有一例，那就是1994-95年的那个时候。那这次会成为破天荒的第二例呢？还是只是暴风雨前的宁静呢？

Nick说，起码9月份不加息代表着美联储不想要毁掉实现软著路的可能性，但摆在央行面前的有四大威胁，分别是，利率保持太高太久，经济重新提速，能源价格上升，还有金融系统出问题。这很可能让美联储事与愿违。下面，我就来总结一下这四大威胁的具体危害。

首先是利率保持太高太久。这个威胁显而易见，如果是这样的话，会让经济陷入一个不必要的深度衰退。Nick指出，在94/95年实现软着陆的时候，当时的通胀是2%左右，美联储加息更多是为了预防通胀上涨，但随着经济增速开始变得疲软，95年的7月就开始降息，那年总共降了3次。而这次的问题是，美联储不是打预防战，而是歼灭战，需要用高利率把通胀压下来。这就让他们更有可能不动摇。BCA研究的全球策略主管就说，现在最担心的是美联储因为2年前对通胀的误判，会迫使他们过分强硬，以此来彰显决心。

其次是经济重新提速。有一些迹象表明，消费和企业活动，又开始重新起来了。如果这些趋势持续，可能会让美联储认为前段时间通胀下滑的势头止住了，不继续加息可能会达不成2%的目标。这又会加剧未来衰退的可能性。Global Data TS的经济学家就指出，如果我是美联储的话，最让我难受的就是二季度非金融的企业盈利不降反升，股市也表明了投资者并不认为未来盈利会下滑。盈利不降，就业就不会下去，反哺消费和通胀。他预计，明年只可能有两个结果，要么美联储意识到了自己加息加太高了，开始紧张降息，但这时候降息，因为政策的滞后性和经济的惯性也阻止不了下行。要么发现加的不够，结果就是继续加息，直到出问题。

第三点是能源价格上升。历史上，每次美联储开始降息的时候，如果油价出现飙升，通常就更容易硬着陆。90年和08的两起衰退就是很好的例子。油价也会在推高通胀的同时，抑制消费，容易造成滞胀，现在欧洲已经有陷入滞胀的迹象，美国也不能排除相同的威胁。而我们唯一知道的打破滞胀的方法，就是保罗沃克的方法，也就是持续的加息直至衰退。

对于这个说法，阿吉也有自己的补充。很多人会认为美国作为产油大国，或许威胁小一些，甚至是个利好，但那更多是从一个长期的视角。在短期内，油价飚涨马上影响美国民众的生活成本，等到新产能上线的时候，可能消费者已经不行了。除此之外，油价对于通胀预期也有很强的影响，而如果民众的通胀预期改变，那么再想压下去就难如登天。

最后一点就是金融出问题。这段时间的加息，已经让不少区域银行出了问题，且不说硅谷银行的倒闭，就是其他的正常银行，账面上的浮亏也是巨大的。JP摩根的CEO Jamie Dimon上周就说，如果美联储再加50个基点，那么他的银行也会比较难受。宏观策略师Michael Pento则表示，银行们都需要更担心存款流失的问题，也需要去调整自己的资产端。如果再看美联储的紧急救济项目，Bank Term Funding Program依然在高位，代表现在没有任何银行能够赎回自己抵押出去的国债。明年三四月，当抵押到期，最大的问题就在于美联储是选择彻底接管这些国债，还是给银行们再延一年，亦或者让它们必须赎回。这个决定会影响他的投资策略。

不知道Nick的这篇文章有没有改变你对于软着陆的看法呢？阿吉认为，Nick说的四大威胁并不新奇，只是油价的升高让威胁变大了。总体来讲，我认为当前美国经济的风险正在增加，并不是单纯的下跌风险增加，而是整体的不确定性很强。有积极的，也有消极的。在这种情况下，未来的走势并不明朗。盲目赌方向并不是个明智的选择。我认为短期内，按兵不动，持续观察可能是更好的选择。

深陷泥潭的商业地产缓过来了？

商业地产可是之前市场非常担心的一颗大雷，尤其是办公楼。在居家办公的浪潮下，很多企业都在退租，导致空置率大涨，楼价暴跌。商业地产不仅影响着整个房地产市场，同样牵扯着背后的金融市场。但今天华尔街日报有一篇文章说，商业地产有了起死回生的迹象。这释放了什么信号？对于经济和市场又有什么影响呢？

作者研究了旧金山的办公楼市场，这是这三年被打击的最严重的市场。本来城市里就聚集了大量科技公司，在疫情开始后，科技公司们又是实施居家办公最快的群体，马上就让原本拥挤的中心区人去楼空。而也是因为都是科技公司，所以解封以后，恢复极其缓慢，有些公司甚至直接不要办公室了，宣布永久性居家办公。但最近，找办公地点的企业开始回暖。投资者在过去几个月竟然还搜刮了5栋大楼，让今年成为了2019年以来最活跃的一年。

根据数据公司VTS，今年找办公地点的搜索量同比上升了40%，光上个月就找房需求，就总共涉及450万平方英尺的面积，而今年一月份却只有250万。想租5万平方尺以上的大客户翻了超过一倍。而这些需求基本都来自一件事，AI。没错，AI成了这波旧金山商业地产回暖的关键，像Hive AI等6家企业租了总共15万平方尺，还有两家AI公司在做最后的文件，马上就可以签合同了。OpenAI就在和Uber商讨要不把Uber 20万的办公空间租下。

可是回暖的背后是有代价的。华尔街日报指出，交易量的上升也是因为业主最终投降了。现在接受的价格如果放到四年前，绝对会被笑掉大牙。比如一栋在350 California Street的大楼，成交价就只有6100万美元，是疫情前的五分之一，其他成交的楼盘，价格都只有原来的一半不到。这些价格也就锚定了其他办公楼的价格，告诉那些还在苦苦支撑的业主，现实和理想的差距。旧金山市政府的经济学家就表示，业主投降永远是第一步，我们在等的就是这种价格重置，对于整个市场来说是健康的。

有了新的楼价，租金的价格也就必须要做相应的调整。当初在350 California Street的租金是每平方英尺90美元，现在大约只有50-70美元。如果这个趋势持续，那么就可能会把原本搬离旧金山的企业吸引回来。CoStar的总监就表示，很多企业是被迫搬去更便宜的地方，比如德州的奥斯丁。一些创业者也因为旧金山的租金太高，选择了其他地方设点。随着租金下降，旧金山会重新变得有竞争力。

但Colliers的区域研究总裁就提醒道，交易量回暖和整个办公楼市场复苏是两回事。现在旧金山办公楼的空置率是史上最高的25%，未来随着其他企业的合同到期，估计还会继续上升。华尔街日报也写道，现在楼价低了这么多，那些新业主完全可以开始打价格战，降低租金吸引租客。这就会逼迫其他的老业主跟进，甚至把他们逼到了一个不得已卖楼的地步。现在很多人对旧金山低廉的楼价可是虎视眈眈。CBRE的执行副主席就表示，最近的每一次抛售，都能够吸引至少10个买家来叫价。

阿吉认为，旧金山办公楼市场的这个变化固然有AI的提振，但也离不开这些业主们妥协，甚至可以说，妥协是当前环境下的必然现象，只不过AI这件事给了一些业主和投资者希望，延后进程而已。现在AI的盈利模式还不清晰，训练AI又需要大量的成本，所以绝大部分还需要靠外部投资才能够运转。这实际上是很脆弱的。如果投资者热情减退，那么旧金山的办公楼需求很有可能再次下滑，引起业主们的恐慌。所以，我并不认为整个市场有复苏的基础。

与此同时，这些办公楼背后的贷款可能更危险。随着办公楼价格走低，这些贷款可能会面临违约或者还不上的风险。这对于当地的银行系统会有不小的冲击。虽然有了硅谷银行事件以后，我认为美联储让银行再次暴雷可能性已经小了很多了，但信贷收紧肯定会继续。而旧金山有了AI的提振尚且如此，其他地区就不用说了，商业地产的风险依然不容小觑。